Aperto nos imóveis
Saiba como aproveitá-las
“Empilhamento”: obra do artista plástico paulista Andrey Zignnatto, em exposição na galeria Blau Projects, em São Paulo
( foto: Filipe Berndt / Cortesia Blau Projects)
O executivo Raul Moreira, vice-presidente de varejo do Banco do Brasil (BB), estava exultante ao participar da divulgação dos resultados do banco referentes ao primeiro trimestre. “Nossa carteira de financiamento imobiliário cresceu 49% e ocupamos a segunda posição do mercado”, disse ele, na representação do BB em São Paulo, na manhã da quinta-feira 14. No entanto, Moreira foi cauteloso com relação aos prognósticos para os próximos meses. A estratégia, diz ele, é atender primeiro uma demanda reprimida dos correntistas do próprio banco, sem avançar nos clientes da concorrência.
E, mesmo garantindo que haverá capacidade de atender a todos os pedidos, ele faz uma ressalva. “Temos funding suficiente, mas o esgotamento dos recursos direcionados da caderneta de poupança é um ponto para prestarmos atenção”, diz. A preocupação tem razão de ser. O modelo de financiamento imobiliário com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) se aproxima do esgotamento, o que abre oportunidades para investidores com dinheiro em caixa ou acesso a crédito. “Os prognósticos para o mercado imobiliário são ruins, tanto pela contração do crédito quanto pela alta dos juros”, afirma o engenheiro Rodrigo Luna, presidente eleito da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias do Brasil (Fiabci).
Isso representa uma guinada radical em relação ao passado recente. Nos últimos oito anos, a conjugação entre crescimento da renda, juros mais baixos, e melhorias na lei, que facilitam a retomada de imóveis em caso de inadimplência, fizeram o crédito imobiliário disparar, mandando à estratosfera os preços dos imóveis. Poucos números contam a história. Em abril de 2007, antes do estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos, os bancos nacionais emprestavam R$ 37,4 bilhões para financiar a compra de imóveis, considerando-se apenas os recursos provenientes da poupança.
Oito anos depois, em março de 2015, essa cifra havia crescido 1.100%,para R$ 452 bilhões. O fato de ser um empréstimo relativamente seguro e que transforma o cliente em um usuário fiel do banco por várias décadas tornou o financiamento imobiliário uma arma fundamental para cativar clientes desde meados da década passada. Nas divulgações de resultados do primeiro trimestre deste ano, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander repetiram, com poucas alterações, que isso continua valendo. O problema é achar dinheiro para garantir que essa engrenagem continue girando.
No fim de abril, a poupança tinha R$ 650 bilhões em patrimônio. A fatia direcionada para o crédito imobiliário é 65% desse total, ou R$ 428 bilhões, menos que o total emprestado. A alta dos juros tem reduzido a atratividade da poupança, que perdeu R$ 29 bilhões líquidos, nos quatro primeiros meses do ano, tornando o problema ainda mais agudo, e desacelerando a concessão de novos empréstimos. “Teremos de contar com outras fontes de recursos, como o dinheiro do FGTS ou as Letras de Crédito Imobiliário”, diz Moreira.
No dia 4 de maio, a Caixa Econômica Federal despejou um balde de água gelada no setor ao anunciar que elevaria a entrada mínima no caso de financiamento de imóveis usados de 20% para 50% do valor total. Destinada a preservar recursos para o programa de financiamento popular Minha Casa Minha Vida, a decisão da Caixa provocou uma queda acentuada nas ações das construtoras, e permite antecipar tempos difíceis para o vendedor. “O mercado de usados não tem consistência dos números, por isso é difícil estimar um percentual de queda nos preços, mas a tendência é que as cotações despenquem”, diz Luna. A decisão foi ruim para incorporadores e vendedores, mas ótima para quem quer investir.
“Atualmente, vivemos um dos melhores momentos para comprar imóveis dos últimos anos, quem tiver dinheiro na mão fará negócios excelentes”, diz Luna. As restrições de crédito também chegaram às construtoras e incorporadoras. “Essas companhias foram afetadas diretamente pela decisão da Caixa”, diz o economista paulista Dan Cohen, criador da f(x), plataforma de negociação de créditos. “Os provedores de recursos estão mais seletivos na hora de emprestar dinheiro para o setor.” Há duas maneiras de aproveitar esse momento. Uma delas é comprando imóveis do amplo estoque das construtoras.
Pelas contas de Luna, da Fiabci, só em São Paulo há 29 mil unidades prontas à venda, 15% acima do que havia há dois anos. Ele não estima valores, mas os familiarizados com o mercado avaliam que quem está capitalizado e líquido pode obter descontos de até 30% sobre o preço de venda à vista. Outra alternativa são os fundos imobiliários. Na terça-feira 12, o Bradesco anunciou a intenção de captar R$ 150 milhões em um fundo imobiliário para investir em cotas de outros fundos do setor, de maneira a aproveitar as pechinchas. Na média, as cotas dos fundos imobiliários listados em Bolsa que investem diretamente em imóveis recuaram 18% desde o fim de março, refletindo a retração do mercado.
ISTO É NEGÓCIOS
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